第217期-現任屋主是否應繳付前屋主積欠之管理費

案例

    甲購買某大樓乙之中古屋，過戶後才發現乙積欠大樓高額管理費，甲是否應承擔而繳付乙積欠大樓管委會之高額管理費？分三大類型加以說明

一、  甲乙兩人自行買賣情形時，大樓管委會以大樓規約約定後手(現任屋主)須承擔前手(前任屋主)積欠之管理費，要求甲須支付乙積欠之管理費，甲是否應繳付乙積欠之管理費？

(一) 按公寓大廈管理條例第10條第2項前段：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」，是以身為區分所有權人甲、乙均有繳納管理費之義務。

(二) 次依公寓大廈管理條例第24條第1項：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」。區分所有權之繼受人應受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，亦即現任屋主甲應受規約約束。

(三) 規約中雖有規定現任屋主應承擔前屋主積欠之管理費，但對於現任屋主是否即應繳付積欠之管理費，實務上曾有不同見解。肯定說有認為因公寓大廈管理條例第19條區分所有權人對於公共基金之權利隨區分所有權之移轉而移轉，而公共基金來源包括區分所有權人依區分所有權人會議所繳納之管理費，基於權利義務平衡之觀點及公寓大廈管理條例第24條第1項規定，原區分所有權人(即前任屋主)所積欠的管理費亦應隨同區分所有權之移轉而由繼受人(即現任屋主)承擔(參照臺灣板橋地方法院86年簡上字第365號民事判決)。

(四) 否定說則認為公寓大廈管理條例第24條中所謂「依本例或規約所定之一切權利義務」，立法之主要目的應是避免特定繼受人於繼受後主張未參與規約之訂定不受規約(契約合意)之拘束，使規約對於繼受人亦有拘束力，至於已具體發生之管理費給付義務不在規範範圍內。且區分所有人積欠之管理費並無公示之方法，如認原區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人給付管理費之義務，將使繼受人或一般交易之第三人受有不測之損害；或因原區分所有權人積欠過多之債務，於拍賣時影響有出價意願之人，使抵押權人無法十足受償，實質上形成管理費給付義務先於抵押權受償之結果，當非立法之本意(臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會民事類第23號研討結果參照）。故縱令規約規定前手積欠之管理費(已發生之債務)應由後手繼受，揆之前開說明，後手亦無受規約該項規定之義務而繼受前手積欠之管理費(臺灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號研討結果參照)。

(五) 承上，法院多數實務見解認為公寓大廈管理條例第24條係規定現任屋主對於前任屋主契約地位之繼受，如公寓大廈共用部分之專用權(法定空地如何使用、頂樓應如何使用等)，或是規約中所約定之管理費計算方式，並不包含前任屋主未繳納之管理費等已發生債務。

(六) 另外內政部函示亦認為欠繳公共基金之原區分所有權人，如已將其專有部分之區分所有權過戶他人，除過戶後之新區分所有權人已參照民法第300條或第301條規定，訂定債務承擔契約，願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金外，應依公寓大廈管理條例第21條規定辦理，不得逕向新區分所有權人請求繳納之(參內政部86年2月26日台內營字第8672309號函、內政部93年7月12日內授營建管字第0930008338號函)。

(七) 是以，依本件情形縱使規約記載後手需支付前手積欠之管理費，大樓管委會仍然不得要求甲支付乙積欠之管理費。除按民法第300條、301條規定，甲與大樓管委會訂立契約承擔乙未繳管理費之債務，或是甲與乙訂立契約承擔乙未繳管理費之債務後，經大樓管委會承認者，否則不得要求甲支付乙積欠之管理費。

二、  甲透過法院拍賣購買乙房屋，但拍賣公告內未載乙積欠管理費一事，甲是否應繳付乙積欠之管理費？

(一) 依臺灣新竹地方法院88年度簡上字第111號民事判決：「對於原區分所有權人積欠管理費或其他應分擔費用之債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係，後手之區分所有權人除已依民法第300條或第301條所定訂約承擔債務者外，管理委員會自應循上開各規定加以請求；且區分所有權之繼受人，其無論係經由自由交易買賣方式或經由法院拍賣取得，因對於前手積欠之管理費用或其他應分擔費用並無從知悉，而購買者(含拍賣程序之應買人)亦係針對該區分所有物之市場客觀價值、地理環境、有無物上擔保等加以評估其價值，茍尚應就該區分所有物之前手有無積欠管理費用及其他應分擔費用加以調查評估，因此部分並無公示性，除強人所難能，亦有礙交易之靈活，而此亦非公寓大廈管理條例第二十四條之立法本旨，是就前手已具體發生而積欠之管理費用及其他應分擔費用，實難令繼受人當然承受而負履行債務之責。」。

(二) 於案例中，由於拍賣公告尚未載明乙有積欠管理費，且未載拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務，甲於應買時無從知悉，是以因拍賣公告未載有『拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務』等同義字句，甲無須支付乙所積欠之管理費，大樓管委會不得向甲請求清償。

三、  甲透過法院拍賣購買乙房屋，而拍賣公告中明確載明乙積欠管理費一事，甲是否應繳付乙積欠之管理費？

(一) 按臺灣臺中地方法院89年度訴字第2022號民事判決：「該拍賣條件既言明拍定人應承擔前手積欠大廈管理委員會之公共基金(如管理費等)，而應買人於應買時已知悉該條件時仍為應買而成為拍定人時，即應認其已表示願意承擔前手對管委會之債務，依民法第301條之規定，一旦經債權人承認，該債務承擔契約即已生效。」。

於案例中，如拍賣公告載有『拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務』等同義字句時，由於甲應買前已知悉乙積欠管理費，並須承擔乙所積欠之管理費債務，甲仍於拍賣程序中投標應買，顯見甲有承擔乙積欠之管理費債務之意，大樓管委會得依民法債務承擔之規定向甲請求清償。